张倩雯律师

购买他人选房权、集资房、拆迁房的小贴士

　　案例：林某是某公司的员工，几年前，单位集资建房。新盖的房子离他老家相距甚远，出于各种原因考虑，他并不想要这套房子，于是想把选房权转让给别人。王某就这样成了他的买家。然而，过后他就反悔了，还搬出前妻说事，说他无权处分夫妻共有财产，双方因此闹上法庭，法院查明事实后两审终审均判决：王某和林某签订的《选房权转让合同》系双方当事人的真实意思的表示，不违反法律或者社会公共利益，依法成立有效，林某应履行合同。

　　张倩雯律师认为，诚实信用原则是民法的一项基本原则。依据诚实信用原则，在买方按照合同约定履行支付价款的义务的前提下，卖方就负有将出让房屋到买方名下的义务，然而卖方以自己没有具备合法的转让条件，以自己违约的事实，反而主张合同无效的理由进行上诉，属于典型违反诚实信用原则的行为，属于恶意抗辩，这种理由不应予以支持。若遇上单位若不允许员工出卖，员工私自出卖以后又以此为由要收回，这是属于单位内部规定，并非强制性法规，亦不能因此认定合同无效。

　　张倩雯律师认为，有以下两种方式相对可以将风险减小。

　　方法一：预告登记。《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这条规定仅适用于向开发商买房或双方明确合意并在合同里有约定，且处置的房产可以有证进行登记的情况下，但实践中仍然存在卖方(出卖选房权的一方)自己尚未取得证，那么买房就没有办法进行登记的，中间有个衔接环节，对买方的权益无法保护，国家没有相关法律对这块进行规制。

　　方法二：违约金约定。在两证不齐全的情况下，只能尽量的约定违约金，但始终会存在一房二卖，卖家直接跑路，难以收回钱的情况，购买这类房子始终有风险。